Взыскание ипотечных кредитов

Проблемность темы взыскания долгов в ипотечном секторе обусловлена особой социально-экономической ролью жилищного кредитования. Действительно, только при ипотечном кредитовании человек и все, кто проживает рядом с ним, могут лишиться единственного жилья и стать фактически «банкротами» и «бомжами» на всю жизнь, поскольку исполнительный лист можно предъявлять «до бесконечности».

Этот факт создает общественное ожидание лояльности банка в обращении взыскания на предмет ипотеки, поддержки государства, судов, приставов и общественных организаций — до настоящего времени не все заемщики верят, что их могут действительно выселить. В критических случаях эти ожидания трансформируются в мнение суда о «бесчеловечности» банка и соответствующих последствиях в виде отсрочки в исполнении решения суда или отказе в обращении взыскания*(229).

При взыскании ипотечных кредитов следует учитывать следующие особенности:

1. Для принятия судом решения об отсрочке в обращении взыскания обязательно соблюдение ряда условий, установленных п.3 ст.54 Закона об ипотеке:

— отсрочка представляется, только если есть заявление залогодателя. То есть не по инициативе суда или заемщика, а именно залогодателя;

— причина, по которой представляется отсрочка, уважительна. В данном случае фактор достаточно субъективный, однако само по себе отсутствие доходов, сложное материальное положение не является уважительной причиной при условии, что просрочка заемщика «по данной причине» составляет значительный срок и никаких действий по устранению этих причин заемщиком не производится (если заемщик и залогодатель — одно лицо);

— залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности.

При определении срока, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого имущества. Довольно спорная формулировка, поскольку знать, какие будут цены через год, невозможно. При формальном прочтении размер долга не должен превысить стоимость квартиры на дату реализации квартиры, т. е. отсрочка должна учитывать и в какой срок будет осуществлена реализация.

Максимальный срок отсрочки — один год.

Для исключения риска «замораживания» всего взыскания рекомендуется отдельно формулировать требование о взыскании долга и обращении взыскания, поскольку отсрочку, как правило, предоставляют только в обращении взыскания на предмет ипотеки, но не на взыскание долга. В этом случае остается возможность предъявить исполнительные листы, поскольку отсрочка касается лишь обращения взыскания на предмет ипотеки.

2. Отказ в обращении взыскания допустим при одновременном соблюдении двух условий (п.1 ст.54, ст.54.1 Закона об ипотеке):

— сумма неисполненного обязательства составляет более 5% от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке (отметим, что в силу п.2 ст.811 ГК РФ при нарушении срока даже одного платежа займодавец вправе потребовать возврата всей суммы займа, и размер неисполненного обязательства составит всю сумму займа);

— период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев.

Кроме того, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т. е. при нарушении сроков внесения платежей более трех раз (не менее четырех, а не трех просрочек) в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

3. Выселением фактически должен заниматься приобретатель помещения с торгов (собственник). Данная проблема существенна, так как наличие в помещении зарегистрированных лиц, а также перспектива обращаться с иском о выселении в суд отпугивает покупателей.

Залогодержателю права выселить залогодателя и прочих лиц не предоставлено: ст.35 Жилищного кодекса РФ установлено, что если гражданин, право пользования которого прекращено, в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В ст.78 Закона об ипотеке указано, что обращение взыскания и реализация прекращает право пользования всех лиц, имеющих право пользования. Как вариант, залогодержатель вправе указать в требованиях к суду формулировку ст.78 Закона об ипотеке: «. прекратить с даты реализации право пользования. «

4. Представление закладной для суда достаточно для подтверждения прав законного владельца закладной (п.3 ст.48 Закона об ипотеке). Представление договора купли-продажи закладной, который часто запрашивается судом, законом не предусмотрено.

5. Для обеспечения доступа к помещению и его сохранности возможно принятие его на хранение взыскателем на основании договора с Федеральной службой судебных приставов (ФССП) (как правило, безвозмездного) либо на основании постановления ФССП, по которому помещение передается на хранение взыскателю.

6. Проблемы актуальности начальной продажной цены, подсудности, оплаты государственной пошлины представителем, истребования судом оригинала закладной, возможности передачи дела в третейский суд или установления договорной подсудности подробно исследованы в параграфах 5.2, 5.6, 5.8, 5.11.

Добавить комментарий