Отношение кредита к стоимости (LTV) — это финансовый термин, используемый кредиторами для выражения отношения кредита к стоимости актива. Отношение LTV является одним из ключевых факторов риска, которые кредиторы оценивают при зачислении заемщиков для ипотеки. Риск дефолта всегда является реальным драйвером андеррайтинга и, в конечном счете, принятия решений о предоставлении кредита и вероятностью Кредитор, поглощающий убыток, увеличивается с уменьшением суммы капитала.
Таким образом, по мере увеличения коэффициента LTV кредита повышается квалификация руководящих принципов для некоторых ипотечных программ. Кредиторы могут потребовать от заемщиков кредитов с высоким уровнем LTV получить частную ипотечную страховку для защиты от невыполнения покупателем.
Вычисление коэффициента заемного капитала
Оценка свойства обычно определяется оценщик. Как правило, банки будут использовать меньшее значение оценочной стоимости и покупной цены.
Давайте сначала разбейте некоторые цифры, а затем обсудим, как эти кредиты к значениям вписываются в ландшафт ипотечного кредитования.
- Сценарий покупки № 1 — Оценка хорошая (больше, чем цена покупки)
Цена покупки: 100 000 долларов США
Оцененная стоимость: $ 110 000
Авансовый платеж: $ 20 000
Сумма кредита: $ 80 000
Сумма кредита (LTV) = 80%
- Сценарий покупки №2 — Оценка низкая (меньше ее покупной цены)
Цена покупки: 100 000 долларов США
Оцененная стоимость: $ 90 000
Авансовый платеж: $ 20000
Сумма займа: 80 000 долларов США
Сумма кредита (LTV) = 89%
- Сценарий рефинансирования № 1 (стандартный, без 2-го ипотечного кредита)
Домашнее значение: 100 000 долларов США
Баланс кредита: $ 80 000
Собственный капитал: $ 20000
Кредит на стоимость или LTV = 80%
- Сценарий рефинансирования № 2 (несколько залогов ипотеки, включая 2-й ипотечный кредит)
Домашнее значение: 100 000 долларов США
Кредитный баланс Ce: $ 80 000.
Второй остаток кредита: 10 000 долларов США.
Собственный капитал: 10 000 долларов США
Кредит на стоимость или LTV = 90%
Вы покупаете или рефинансируете, ваши кредиты за вычетом стоимости важны, потому что это помогает определить вашу ставку по ипотечным кредитам и право на получение кредита.
Типы кредитов с высоким LTV
Кредит на стоимость является ключевым фактором в вашей способности получить одобрение для ипотеки. В целом кредиторы предпочитают кредиты с низким LTV, потому что кредиты с низким LTV представляют меньший риск для банка.
Таким образом, существует ряд программ кредитования, специально предназначенных для домовладельцев с высокими LTV. Есть даже некоторые программы, которые вообще игнорируют стоимость кредита.
Ниже приведен краткий обзор более распространенных типов кредитов с высоким уровнем LTV.
VA Loan: 100% Loan — К-стоимости
Кредиты VA — это кредиты, гарантированные Департаментом по делам ветеранов США. Рекомендации по кредитам VA предусматривают 100% LTV, что означает, что для большинства заемщиков VA не требуется авансовый платеж. Всегда проверяйте у своего кредитора в первую очередь, чтобы убедиться в том, что ваше соответствие требованиям VA по-прежнему существует для 100-процентного финансирования.
Залоги на жительство доступны для некоторых военнослужащих активной службы, ветеранов, военных супругов, членов выбранного заповедника и национальных Гвардии, военных курсантов и сотрудников Министерства обороны.
Кредит USDA: 100% кредит-к-стоимости
Кредиты USDA — это кредиты, застрахованные Министерством сельского хозяйства США. Кредиты USDA разрешают 100% LTV — нет первоначального взноса.
Кредиты USDA иногда называются займами на жилищное строительство в сельской местности, но некоторые из них могут жить в небольших общинах или на дальних окраинах метро. Проконсультируйтесь с вашим кредитором.
FHA Ипотека: 96,5% Кредит на стоимость
Правила ипотеки FHA требуют первоначального взноса не менее 3,5%.
В отличие от Кредиты VA и USDA, кредиты FHA не ограничены военной базой или местоположением — нет особых требований к приемлемости, и вам НЕ нужно быть первым покупателем жилья.
Если у вас средний кредит, ограниченные активы Или просто начинают работать на вашем пути карьеры, ипотечный FHA может быть лучшим путем для вас.
Fannie Mae & amp; Freddie Mac Loans: 95% Кредит к стоимости (возможно 97%).
Обычные кредиты — это кредиты, гарантированные Fannie Mae или Freddie Mac. Обе группы предлагают 97% ипотечных кредитов на покупку LTV, а это означает, что вам нужно будет заплатить 3%.
Тем не менее, более 95% или менее кредитов к значениям гораздо более распространены.
По сравнению с кредитом FHA, традиционное финансирование рекомендуется для домовладельцев с прочными, установленными кредитными оценками.
Нет программ рефинансирования переоценки
Домовладельцы, желающие сэкономить деньги на своей ипотеке, должны понимать, как вступает в игру кредит. Более высокий кредит к стоимости от более низкой, чем ожидалось, оценки может быстро сократить ваши сбережения.
Тем не менее, несколько программ рефинансирования оценки доступны для выбора домовладельцев. Мало того, что недостаток оценки ускоряет процесс андеррайтинга, он также делает кредит в стоимости несущественным для этих заемщиков.
Некоторые из этих программ выделены ниже.
FHA Streamline Рефинансирование
Рефинансирование FHA Streamline — это специальная программа рефинансирования, предоставляемая домовладельцам с существующими ипотечными кредитами FHA.
Официальные рекомендации по оценке отказа от рефинансирования FHA Streamline, что означает, что кредиты с неограниченным LTV разрешены.
VA Streamline Refinance
Рефинансирование VA Streamline — это специальная программа рефинансирования для домовладельцев с существующими жилищными кредитами VA.
Официальное название VA Streamline Refinance — это рефинансирование займа с уменьшением процентной ставки (IRRRL). Подобно FHA Streamline, VA Streamline Refinance не требует оценки и не требует проверки дохода, занятости или кредита для большинства заемщиков.
USDA Оптимизация рефинансирования
USDA Streamline Рефинансирование доступно для домовладельцев с существующими ипотечными кредитами USDA. Подобно программам оптимизации FHA и VA, рефинансирование USDA отказывается от домашней оценки. Программа в настоящее время находится на пилотном этапе и доступна в 19 штатах.