Получение ипотечного кредита, безусловно, является сложным процессом, который требует достаточного количества времени и сил. Зачастую многие из нас настолько увлечены сбором документов для банка, поиском квартиры и переговорами с продавцом, что за короткий срок до выхода на сделку вдруг осознают, что совершенно не представляют себе порядок ипотечной сделки, что их там ждет и как все происходит. На самом деле разобраться в процедуре, которую вам предстоит пройти довольно легко.
Давайте рассмотрим основные этапы ипотечной сделки более подробно.
Подписание документов.
Наиболее распространенным вариантом проведения купли-продажи недвижимости в случае, когда покупатель использует заемные деньги, полученные в банке, является использование для расчетов сейфовой ячейки. Этот вариант хорошо зарекомендовал себя на практике и используется уже долгое время, поскольку защищает от мошеннических действий обоих участников купли-продажи.
Первое, с чего начинается практически любая ипотечная сделка – проверка документов. Важность этого этапа нельзя недооценивать, поскольку ошибка в каком-нибудь из них может привести к тому, что сделка не будет зарегистрирована, вам придется уговаривать продавца встретиться с вами еще раз, а в худшем случае – он найдет другого покупателя или изменит цену. Перед тем как перейти непосредственно к закладке денег в ячейку необходимо будет подписать:
- Договор купли-продажи с использованием кредитных средств;
- Договор аренды индивидуально банковского сейфа;
- Расписку о передаче денег продавцу;
- Кредитный договор и закладную.
Особое внимание следует уделить первым двум документам и обязательно проверить, что в них правильно указанны все данные о вас и о продавце. Дело в том, что довольно часто банки используют типовые формы договоров и не всегда убирают от туда его «предыдущих участников». К сожалению, на практике все еще встречаются случаи, когда после завершения сделки покупатель обнаруживает ошибки в подобных документах. Кроме этого не лишним будет обратить внимание на сумму кредита и процентную ставку. Если вы все же хотите сэкономить свое время и не тратить его на подобные мелочи – попросите в банке копии документов, которые вы будет подписывать заранее и ознакомьтесь с ними за несколько дней до сделки. Также есть смысл заранее обговорить с продавцом такое условие как срок освобождение им квартиры. Довольно часто это условие договора является предметом бурных споров, а иногда приводит к разрыву сделки. После того, как все бумаги будут подписаны, необходимо будет оплатить комиссию за аренду ячейки и за подготовку банком всех сопутствующих сделке документов. На этом первая часть работы с бумагами окончена и вам предстоит один из самых волнительных процессов – получение денег в кассе банка и их закладка в ячейку.
Закладка денег в ячейку.
Теперь вы вместе со вторым участником ипотечной сделки проходите в депозитарий банка, где как раз и находятся сейфовые ячейки. Продолжительность закладки во многом зависит от покупателя и от той суммы, которую вы оплачивается за счет собственных средств. Естественным желанием любого продавца является проверить лично те деньги, которые он впоследствии получит. Сделать он это может самостоятельно, или воспользовавшись подобной услугой в банке. Наибольшее внимание будет уделено именно той сумме, которую вы принесли с собой и чем она больше, тем больше времени будет затрачено на ее проверку. В этой связи полезно с собой взять несколько большую сумму, чтобы на месте производить замену тех банкнот, которые не понравились продавцу. Что касается подсчета суммы, то здесь ситуация намного проще, поскольку банк предоставляет специальное оборудование, которое позволяет посчитать все деньги довольно быстро. Вес этот процесс происходит в специальном помещении. Где вас никто не будет беспокоить. Как только продавец завершит проверку и пересчет денег можно приступить непосредственно к закладке.
Теперь каждый из участников обладает одинаковыми ключами от ячейки. Но разными правами доступа в нее. Это и является главной особенностью ипотечной сделки: покупатель получит доступ только при передаче сотруднику банка зарегистрированного договора купли-продажи, оригинала свидетельства о праве собственности, в котором будет ваше имя и описи с оказанием принятых документов, полученной в регистрационной палате. То есть до тех пор, пока недвижимость не станет вашей собственность, забрать из ячейки деньги продавец не сможет. Срок аренды ячейки в большинстве своем составляет месяц, если в течение этого срока продавец не приходил в ячейку, то скорее всего он изменил свое решения и не стал продавать свою недвижимость.
Нотариальное оформление сделки.
После успешной закладки вы можете попрощаться со вторым участником – в его присутствии больше нет необходимости. А вот вам еще предстоит потратить свое время на нотариальное удостоверение ранее подписанных бумаг. Здесь возможны два варианта развития событий: либо вы покидаете банк и вместе с его представителем отправляетесь к нотариусу, либо заверение всех документов производится нотариусом в банке. Последний вариант практикуют крупные банки, которые могут себе позволить содержать такого специалиста.
Регистрация.
Это завершающий этап. Теперь весь перечень документов для регистрации ипотеки необходимо передать в регистрационную палату, предварительно заплатив соответствующую пошлину. По сложившейся практике все расходы по купле-продаже ложатся на покупателя, соответственно оплата данной пошлины ляжет на ваши плечи. Сам процесс подачи документов довольно утомительный и заключается в многочасовом ожидании своей очереди. Если вы не относитесь к тем лицам, которые избегают услуг риэлторов в целях экономии денег, то данной процедурой будет заниматься ваш специалист совместно с риэлтором продавца.
Таким образом, сделка по ипотеке представляет собой один из этапов покупки жилья и при правильной организации протекает быстро и без проблем. Для того чтобы о ней были только приятные воспоминания стоит выполнить только две рекомендации: заблаговременно обсудить все спорные моменты со вторым участником и внимательно читать все документы перед их подписанием.