Отношение кредита к стоимости (LTV) — это финансовый термин, используемый кредиторами для выражения отношения кредита к стоимости актива. Отношение LTV является одним из ключевых факторов риска, которые кредиторы оценивают при зачислении заемщиков для ипотеки.
Риск дефолта всегда является реальным драйвером андеррайтинга и, в конечном счете, принятия решений о предоставлении кредита, а вероятность того, что кредитор поглотит убыток, увеличивается с уменьшением суммы капитала.
Таким образом, по мере увеличения коэффициента LTV по кредиту руководящие принципы для определенных программ ипотеки становятся намного более строгими. Кредиторы могут потребовать заемщиков с высокими кредитами LTV для получения частного ипотечного страхования для защиты от дефолта покупателя.
Расчет коэффициента заемного капитала
Оценка имущества обычно определяется оценщиком. Как правило, банки будут использовать меньшее из оценочной стоимости и покупной цены.
Давайте сначала разбейте некоторые цифры, а затем обсудим, как эти кредиты к значениям вписываются в ландшафт ипотечного кредитования.
- Сценарий покупки № 1 — Оценка хорошая (больше, чем цена покупки)
Цена покупки: $ 100, 000
Оцененная стоимость: $ 110 000
Первоначальный взнос: $ 20 000
Сумма кредита. $ 80, 000
Цена покупки: $ 100, 000
Оцененная стоимость: $ 90, 000
Первоначальный взнос: $ 20 000
Сумма кредита: $ 80 000
Кредит на стоимость (LTV) = 89%
- Сценарий рефинансирования № 1 (стандартный, без 2-го ипотечного кредита)
Домашняя стоимость: $ 100, 000
Кредитный баланс: $ 80 000
Собственный капитал: $ 20, 000
Кредит на стоимость или LTV = 80%
- Сценарий рефинансирования № 2 (множественные ипотечные залоги, включая 2-й ипотечный кредит)
Домашняя стоимость: 100 000 долларов США
Баланс кредита: 80 000 долларов США
Второй остаток кредита. $ 10, 000
Собственный капитал: $ 10, 000
Кредит на стоимость или LTV = 90%
Если вы покупаете или рефинансируете, кредит в кредит имеет важное значение, поскольку он помогает определить ваши ставка по ипотечным кредитам и право на получение кредита.
Типы кредитов с высоким LTV
Кредит к стоимости является ключевым фактором в вашей способности получить одобрение для ипотеки. В целом кредиторы предпочитают кредиты с низким уровнем LTV, поскольку кредиты с низким LTV представляют меньший риск для банка.
Тем не менее, существует ряд программ кредитования, специально предназначенных для домовладельцев с высокими LTV. Есть даже некоторые программы, которые вообще игнорируют стоимость кредита.
Ниже приведен краткий обзор более распространенных типов кредитов высокого уровня LTV.
Кредит VA: 100% Кредит к стоимости
Кредиты VA — это кредиты, гарантированные Департаментом по делам ветеранов США. Рекомендации по кредитам VA предусматривают 100% LTV, что означает, что для большинства заемщиков VA не требуется авансовый платеж. Всегда проверяйте у своего кредитора в первую очередь, чтобы убедиться в том, что ваше соответствие требованиям ВАС все еще существует для 100% финансирования.
По ипотечным кредитам VA доступны некоторые активные солдаты, ветераны, военные супруги, члены избранного заповедника и национальной гвардии, военные кадеты и сотрудники Министерства обороны.
Кредит USDA: 100% Кредит к стоимости
Кредиты USDA — это кредиты, застрахованные Министерством сельского хозяйства США. Кредиты USDA обеспечивают 100% LTV — нет первоначального взноса.
Кредиты Министерства сельского хозяйства США иногда называются займами на жилье в сельской местности, но некоторые пригороды в небольших общинах или на дальних окраинах метро могут также претендовать. Проконсультируйтесь с вашим кредитором.
FHA. Ипотека: 96. 5% Кредит к стоимости
Правила ипотеки FHA требуют первоначального взноса не менее 3,5%.
В отличие от кредитов VA и USDA, кредиты FHA не ограничиваются военным фоном или местоположением — нет особых требований к приемлемости, и вам НЕ нужно быть первым покупателем жилья.
Если у вас есть средний кредит, ограниченные активы или вы только начинаете свой карьерный путь, ипотечный кредит FHA может стать лучшим путем для вас.
Fannie Mae & Freddie Mac Кредиты: 95% Кредит к стоимости (возможно 97%)
Обычные кредиты — это кредиты, гарантированные Fannie Mae или Freddie Mac. Обе группы предлагают 97% ипотечных кредитов на покупку LTV, а это означает, что вам нужно будет заплатить 3%, чтобы получить квалификацию.
Тем не менее, 95% или менее кредитов к значениям гораздо более распространены.
По сравнению с кредитом FHA, традиционное финансирование рекомендуется для домовладельцев с солидным, установленным кредитным рейтингом.
«Нет оценки» Программы рефинансирования
Домовладельцы, желающие сэкономить деньги на своей ипотеке, должны понимать, как вступает в игру кредит. Более высокий кредит к стоимости от более низкой, чем ожидалось, оценки может быстро сократить ваши сбережения.
Тем не менее, для выбора домовладельцев доступны многочисленные программы рефинансирования без оценки. Мало того, что отсутствие оценки ускоряет процесс андеррайтинга, оно также делает кредит в стоимости несущественным для этих заемщиков.
Ниже перечислены некоторые из этих программ.
FHA Streamline Refinance
FHA Streamline Refinance — это специальная программа рефинансирования, предоставляемая домовладельцам с существующими ипотечными кредитами FHA.
Официальные рекомендации по оценке отказов FHA Streamline Refinance, что означает, что разрешены кредиты с неограниченным LTV.
VA Streamline Refinance
The Wall Stream Refinance — это специальная программа рефинансирования для домовладельцев с существующими домашними кредитами VA.
Официальное название рефинансирования VA Streamline — это рефинансирование займа с уменьшением процентной ставки (IRRRL). Подобно FHA Streamline, VA Streamline Refinance не требует оценки и не требует проверки дохода, занятости или кредита для большинства заемщиков.
USDA Streamline Refinance
Рефинансирование USDA Streamline доступно для домовладельцев с существующими ипотечными кредитами USDA. Подобно программам оптимизации FHA и VA, рефинансирование USDA отказывается от домашней оценки. Программа в настоящее время находится на экспериментальном этапе и доступна в 19 штатах.